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下半年是否是买房时机? 常熟楼市下半场 关注这三点!

2019-06-06 14:32 明升 这位老哥 点击:
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下半年的常熟,适合买房么?

  这两年,不仅仅是常熟,在其他地方的楼市一个比较奇怪的现象:上半年热,下半年冷。

  给大家看个18年1月—19年4月,根据官方给出的新房住宅的成交数据做的成交曲线图。(由于网签具有一定的延后性,所以一般来讲:后一个月的成交数据显示的更多的是上一个月的成交情况)

  从18年的数据可以看到,大概是在6月份左右的时候,新房住宅的成交出现了一个比较明显的下滑趋势。

  而今年1-4月的成交曲线,跟去年真的很像,那么,问题来了:6月会是今年常熟楼市的分水岭吗?(5月的官方成交数据大概在6月中旬出)

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  这两个月,有一类新闻的出镜率特别高,大意就是“xx盘又过预售了”、“xx盘马上要认筹”……

  事实上,过完年之后,各大房企的推盘节奏就已经开始有意识的加速。

  我翻了过去两个月的数据,4月份14个项目,5月份9个项目,加起来差不多获得了总计28张预售,无论是楼盘数量、推盘节奏,还是房源数量,都得到了全面提升。

  再比如:今年4月份出让的6宗涉宅地块中,时隔1个月左右就已经有3块地出了项目的批前公示,显然这些刚拿地的开发商也在进行提速。


  下面这张图,统计的是18年4月到19年4月明升体育88住宅市场批售面积和成交面积的数据,可以很明显的看到,除了少数几个月之外,其余月份批售量是要远大于成交量的。

  大概算了下,仅仅这过去的1年,常熟的库存面积就增加了118.4万方(库存面积=批售面积-成交面积),按照月均11.25万方的去化速度来看,需要额外10个月才能去化完毕,这还是建立在没有新的批售的前提下。

  而从二手房的挂牌量来看,根据中国房价行情网上的统计数据显示,常熟5月份我们统计的213个二手房挂牌量再次上升。而且18年到现在大量新房房源的上市,等到这批房源2020年-2021年集中交付的时候,市场上二手房的房源量的数字不可避免还会继续变大。

  积压的库存以及二手房市场带来的压力,让一部分开发商选择集中放量,先“跑”为上。

02

  与一部分开发商选择走量不同的是,还有一部分开发商在积极的寻求入市,一个多月之前的土拍,就是最好的证据。

  4月份的土拍,结果大部分人应该都知道了,4轮土拍直接诞生了3个区域地王+1个常熟新地王,关注度一直比较高的城北,最高楼面价更是从9894元/㎡直接抬升到了11865元/㎡,前后相差将近2000块一个平方。

  还有一个大部分人目前还不知道的消息是:计划于6月13号出让的城铁板块的第二宗住宅用地—2019A-011地块,已经有了一个报价,而且直接将楼面价拉到了11627元/㎡,溢价率24%。(再有一次出价,就直接进入了一次报价区间)

  另外从日常接触到的市场情况看,改善需求正喷薄而出,核心板块的中高端改善房源备受关注。

  同时,小户型的刚需房源依然紧俏,无论是外围区域的低总价产品,还是主城区的中高端项目,去化都不错,有不少乡镇项目已经悄咪咪的清盘或者接近尾盘了。


03

  总的来说,常熟楼市已经进入了一个明显的分化阶段,而且比以往更为复杂。

  虽然一场场土拍热度依然高涨,拉抬着市场预期。但地价和房价的关系,仍被限价切割开:地价+各种成本≠房价。

  对于政府来说,尽管可以「因盘施策」,但一旦越过“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线,谁敢冒头,就打压谁。苏州4月出台的限售就是最好的例证。

  对于想要在今年完成置业计划的买房人,给到以下几点建议:

  1、买房最好选择靠谱的开发商、品牌、地段、学区都不会差的楼盘;

  2、下半年常熟楼市仍旧会持续集中放量,会有不错的入手机会;

  3、限价下的高价盘,楼盘品质、交付标准等需要留心,注意甄别。

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